Załóżmy, że prowadzicie prace budowlane jako wykonawca lub podwykonawca. Zbliża się już odbiór końcowy i wystawiacie fakturę za ostatni etap robót. Zamawiający, na rzecz którego wykonaliście prace odmawia jednak zapłaty i zaczyna kreować powody, które mają uzasadnić brak płatności – nieterminowa realizacja prac, zła jakość prac, usterki, niekompletna dokumentacja etc. Następnie Zamawiający obciąża Was karą umowną i potrąca wzajemne należności. Wy zostajecie bez części wynagrodzenia, a Zamawiający może cieszyć się wykonaną inwestycją i oszczędzonymi pieniędzmi. Prace już wykonaliście i nie macie zbyt wielu argumentów w rozmowach z zamawiającym – na tym etapie już nie zagrozicie przerwaniem robót i odstąpieniem od Umowy. Znacie takie sytuacje? Niestety zdarzają się one coraz częściej, a inwestorzy licząc, że zaoszczędzą część wynagrodzenia kosztem wykonawcy, unikają zapłacenia końcowej faktury. Czy można zapobiec takim problemom? Oczywiście nie da się całkowicie wyeliminować ryzyka związanego z rozliczeniem prac budowlanych, ale można próbować je maksymalnie ograniczyć.
- Sprawdź swojego kontrahenta. W natłoku realizowanych prac, goniących nas terminów i nacisków inwestora na jak najszybsze zawarcie umowy często zapominamy o podstawowej kwestii, aby zweryfikować, choćby w podstawowy zakresie, rzetelność i wiarygodność na rynku naszego przyszłego kontrahenta (inwestora lub generalnego wykonawcę). Jaką ma opinie wśród innych wykonawców? Jak przebiegała realizacja poprzednich inwestycji? Czy były problemy z płatnościami? Jaka jest sytuacja finansowa kontrahenta? Popytajcie znajomych przedsiębiorców czy znają dany podmiot i co o nim sądzą. Sprawdźcie jakie opinie o danym podmiocie krążą w Internecie (podchodząc oczywiście sceptycznie do wiarygodności anonimowych opinii). Zweryfikujcie czy Wasz przyszły kontrahent widnieje w rejestrze dłużników lub czy pojawia się jako dłużnik w internetowych giełdach wierzytelności. Ustalcie w ogólnodostępnym rejestrze KRS (jeśli Wasz kontrahent jest spółką) czy składa regularnie sprawozdania finansowe. Zobaczcie także sprawozdanie finansowe kontrahenta za ostatni rok, aby zobaczyć jaka jest jego kondycja finansowa – od 2018 r. każdy ma dostęp do sprawozdań finansowych spółek za poprzedni rok obrotowy pod adresem https://ekrs.ms.gov.pl/rdf/pd/search_df. Oczywiście gdy znajdziecie niepokojące informacje o Waszym kontrahencie nie znaczy to że absolutnie nie możecie nawiązać z nim współpracy, ale wówczas radzę zachować większą ostrożność i postarać się silniej zabezpieczyć swoje interesy.
- Precyzyjna i zrozumiała umowa pisemna. Niestety zwykle jest tak, że to zamawiający narzuca wykonawcom swoją wersję umowy i nalega na szybkie jej podpisanie, nie pozostawiając czasu ani możliwości na dokładne zapoznanie się z treścią umowy czy wprowadzenie zmian. Wykonawcy obawiając się utraty kontraktu godzą się na wszystkie postanowienia umowy, często nawet ich nie rozumiejąc. Zdarza się również, że generalny wykonawca przedstawia podwykonawcom umowy, która jest niemal kopią umowy, którą zawarł z inwestorem, a która w znacznym zakresie zawiera postanowienia zupełnie nieadekwatne do prac podwykonawcy, nakładając na podwykonawcę wiele rygorystycznych obowiązków. Zawsze więc dajcie sobie czas na spokojne i rozważne przeanalizowanie projektu umowy, którą otrzymaliście od zamawiającego. Zastanówcie się czy rozumienie wszystkie jej postanowienia i czy jesteście w stanie sprostać wszystkim obowiązkom. Kluczowe jest określenie zakresu prac, terminów wykonania prac, precyzyjnego określenia wynagrodzenia, sposobu dokonywania odbiorów, warunków płatności, odbiorów prac. Zwróćcie uwagę, czy umowa nie stawia Wam nierealnych warunków i obowiązków i czy nie daje zamawiającemu zbyt wielu możliwości uchylania się w przyszłości od płatności (przykładowo jeśli warunkiem zapłaty ostatniej faktury jest bezusterkowy odbiór końcowy prac, a nie tylko odbiór bez wad istotnych, to w praktyce zamawiający może odwlekać termin płatności, aż wszystkie nawet najdrobniejsze uchybienia zostaną usunięte, podczas gdy zapłata nie powinna być od tego uzależniana, a zamawiający powinien skorzystać z innych uprawnień jak rękojmia czy gwarancja).
- Kara umowna należna zamawiającemu. Zwróćcie uwagę na postanowienia umowy dotyczące naliczania kary umownej. Sprawdźcie w jakich sytuacjach zamawiającemu będzie przysługiwało prawo naliczenia kary umownej. Czy postanowienia te są dla Was jasne i precyzyjne? Czy nie określają zbyt szeroko i zbyt ogólnie możliwości zamawiającego do dochodzenia kary umownej? Czasem spotykam się w umowach np. z postanowieniem, że zamawiający może naliczyć wykonawcy karę umowną za każde naruszenie umowy. Daje to oczywiste i wręcz nieograniczone możliwość zamawiającemu, by karę taką naliczać przy każdej okazji i unikać w ten sposób zapłaty wynagrodzenia. Nierzadkie są także sytuacje, kiedy zamawiający zwleka z naliczeniem kary umownej aż do zakończenia prac i końcowego ich rozliczenia. Wykonawca po odbiorze końcowym wystawia ostatnią fakturę i oczekuje na zapłatę, po czym zamawiający niespodziewanie po wielu miesiącach nalicza karę umowną za rzekome wcześniejsze zaniedbania lub opóźnienia, aby uniknąć płatności wynagrodzenia. W celu uchronienia się przed takimi działaniami warto pomyśleć przykładowo o wprowadzeniu maksymalnego limitu łącznej wysokości kary umownej, określenia terminu w jakim od zaistnienia zdarzenia może zostać naliczona kara umowna i oczywiście wskazania wyczerpująco i precyzyjnie naruszeń, których wystąpienie uprawniałoby zamawiającego do naliczenia kary umownej.
- Kara umowna należna wykonawcy. Dobrze jest także odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy poprzez ustalenie kary umownej należnej wykonawcy, co pozwoli zmobilizować zamawiającego do terminowego i należytego wykonywania swoich obowiązków. Korzystnym rozwiązaniem jest np. wprowadzenie kary umownej należnej wykonawcy za odstąpienie od umowy z przyczyn dotyczących zamawiającego. Wówczas w sytuacji kiedy wykonawca nie otrzymuje od zamawiającego wynagrodzenia, odstąpienie od umowy daje wykonawcy również możliwość dochodzenia dodatkowych należności. Bardzo często jednak w umowach o roboty budowlane wszelkie kary umowne są zastrzeżone tylko na rzecz zamawiającego, co prowadzi do oczywistej nierówności stron umowy.
- Dokumentuj wszelkie uzgodnienia i zmiany umowy. Bardzo często zdarza się, a co wynika z dynamiki procesu budowlanego, że już po zawarciu umowy, w trakcie realizacji prac, zajdzie konieczność modyfikacji zakresu prac, pojawi się potrzeba wykonania prac dodatkowych, zamiennych lub też zaniechania części robót. Niezależnie od tego jak bardzo ufasz swojemu kontrahentowi pamiętaj, aby wszystkie takie zmiany potwierdzać dokumentami (korespondencja e-mail, notatki służbowe, protokoły itd.) podpisywanymi przez osoby do tego upoważnione ze strony zamawiającego. Pamiętaj także, aby zawsze domagać się odpowiedniej zmiany umowy na piśmie, jeśli uzgodnienia w toku prac wpływają na jej warunki. Przykładowo, jeśli w toku prac zamawiający zleci dodatkowe, nieprzewidziane wcześniej prace, wpływające na dłuższy termin zakończenia inwestycji, konieczne dostosuj umowny termin zakończenia prac zawierając stosowny aneks. To samo tyczy się ustalenia dodatkowego wynagrodzenia lub zaniechania niektórych prac. W przeciwnym razie zamawiający może zawsze twierdzić, że opóźniliście się z wykonaniem umowy, że nie przysługuje Wam dodatkowe wynagrodzenie lub że nie wykonaliście wszystkich ustalonych w umowie prac, co będzie dla niego okazją do naliczania kary umownej. Wtedy Wasze zapewnienia o odmiennych ustnych uzgodnieniach z zamawiającym mogą okazać się niewystarczające, a zamawiający będzie powoływał się na treść pisemnej umowy. Na pewno problem rozwiązałby wcześniejszy stosowny aneks do umowy. Jeśli zamawiający już po zawarciu umowy zleca Was dodatkowe czynności, a nie chce zawrzeć aneksu do pierwotnej umowy, po prostu się na to nie zgadzajcie.
- Zabezpieczenia płatności wynagrodzenia. Oczywiście wykonawca ma również możliwość zabezpieczenia swoich roszczeń o wynagrodzenie m.in. w formie weksla (które jednak rzadko wystawiają zamawiający, a raczej to wykonawcy wystawiają weksle na zabezpieczenie roszczeń zamawiających) lub gwarancji zapłaty. Skupmy się na tym drugim zabezpieczeniu, które od 2010 roku jest uregulowane w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących umowy o roboty budowlane. Pamiętajcie, że wykonawcy zawsze przysługuje uprawnienie żądania od zamawiającego ustanowienia gwarancji (najczęściej bankowej lub ubezpieczeniowej) zapłaty wynagrodzenia. W skrócie polega to na tym, że jeśli zamawiający uchyla się od zapłaty wynagrodzenia możecie zwrócić się bezpośrednio do gwaranta (banku lub ubezpieczyciela) o wypłatę równowartości wynagrodzenia. Jeśli natomiast zamawiający odmówi ustanowienia gwarancji będziecie uprawnieni odstąpić od umowy z przyczyn leżących po stronie zamawiającego. Zwróćcie jednak uwagę, że może mieć to znaczenie na początku lub w trakcie prac budowlanych, jednak kiedy prace zostały już odebrane i oczekujecie na zapłatę ostatniej faktury to trudno straszyć zamawiającego odstąpieniem od umowy. O gwarancji zapłaty więcej opowiem jednak w innym wpisie.
Wymieniłem najważniejsze kwestie na jakie należy moim zdaniem zwrócić uwagę przy zwieraniu umowy o roboty budowlane jako wykonawca. Niestety najczęściej to zamawiający stoją na starcie na lepszej pozycji i to oni narzucają wykonawca swoje warunki, a wykonawcy nie chcąc stracić okazji na kontrakt, godzą się na wiele, nawet skrajnie niekorzystnych postanowień umownych. Pamiętajcie jednak, że często taka postawa może doprowadzić do fatalnych skutków, które w trakcie realizacji prac może być bardzo trudno naprawić.
A jakie są Wasze doświadczenia?
