Wybudowaliście duży dom jednorodzinny. Cała inwestycja przebiegła bez problemu i zgodnie z prawem możecie już użytkować budynek. Wpadacie jednak na pomysł wydzielenia w domu osobnych lokali mieszkalnych w celu ich sprzedaży i osiągnięcia zysku. Załóżmy, że poprzez prace adaptacyjne technicznie jest możliwe wydzielenie w waszym budynku aż czterech samodzielnych lokali. Czy możecie to zrobić i liczyć na ustanowienie zgodnie z prawem odrębnej własności takich lokali posiadających własne księgi wieczyste? Czy wiecie ile odrębnych lokali może znajdować się w domu jednorodzinnym?
Wprowadzone w 2017 i 2018 r. zmiany przepisów rozwiały wszelkie dotychczasowe wątpliwości w tym zakresie. Zgodnie z obecnym brzmieniem ustawy o własności lokali “odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne”.
Wprawdzie już wcześniej kwestię tę regulowały przepisy prawa budowlanego, które definiowały budynek jednorodzinny jako obiekt, w którym można wydzielić maksymalnie dwa lokale, ale przepisy te nie dotyczyły zaświadczenia o samodzielności lokalu wydawanego przez starostę, który to dokument jest warunkiem ustanowienia odrębnej własności lokalu. Do czasu wprowadzenia zmian w dniu 11 września 2017 r. starosta wydając zaświadczenie mógł tylko sprawdzić czy dany lokal spełnia warunek samodzielności (tj. czy lokal jest wydzielony w budynku w sposób trwały). Nie mógł natomiast odmówić wydania zaświadczenia jeśli w budynku jednorodzinnym były więcej niż dwa lokale – weryfikacja tych okoliczności nie należała do jego kompetencji.
Skutecznie wykorzystywali tę lukę prawną w szczególności deweloperzy. Często zdarzało się, że deweloper realizował inwestycję budowy osiedla domków jednorodzinnych. Było to dużo prostsze dla dewelopera, bowiem nie wymagało spełnienia tak wielu formalności jak przy budowie obiektów wielorodzinnych, a także nie napotykało tak często na protesty okolicznych mieszkańców, którzy z większym spokojem przyjmowali powstanie w sąsiedztwie domków jednorodzinnych. Deweloper od początku zamierzał jednak przekształcić domy jednorodzinne w wielorodzinne i wydzielić w nich trzy, cztery lub jeszcze więcej lokali i tak też je projektował, aby potem w łatwy sposób mógł je zaadaptować na kilka osobnych lokali. Dopiero po wybudowaniu budynków i ich legalnym użytkowaniu deweloper występował o zaświadczenie o samodzielności dla większej ilości lokali, a starosta nie mając kompetencji do weryfikacji tej kwestii musiał wydać takie zaświadczenia, nawet jeśli prowadziło to w istocie do przekształcenia budynku jednorodzinnego w wielorodzinny.
Obecnie starosta ma już obowiązek weryfikacji nie tylko czy lokal jest samodzielny, ale czy wydzielenie lokalu jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub treścią decyzji o warunkach zabudowy oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i pozwoleniem na użytkowanie i czy nie zachodzi sytuacja, że w lokalu zostaną wyodrębnione więcej niż dwa lokale.
Pamiętać należy przy tym, że budynki jednorodzinne wybudowane przed laty zgodnie z obowiązującym wówczas prawem mogą legalnie posiadać więcej niż dwa wyodrębnione lokale, dlatego w przypadku starszych obiektów ważne jest ustalenie jakie przepisy mają zastosowanie.
Czy w przypadku zapisu w MPZP:
1. Podstawowa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca;
2. Dopuszcza się jedno mieszkanie w budynku;
nadal istnieje możliwość wydzielenia dwóch lokali mieszkalnych?
Dla organu decydująca będzie aktualna treść MPZP, dlatego jeśli MPZP dopuszcza tylko jeden lokal w budynku jednorodzinnym to nie będzie możliwości wydzielenia dwóch. W mojej ocenie jednak takie ograniczenie liczby lokali w MPZP jest niedopuszczalne i niezgodne z prawem i wpierw należałoby zaskarżyć MPZP. Można przykładowo powołać się na wyrok WSA w Gdańsku z 13 czerwca 2018 r., II SA/Gd 223/18:
“Zgadza się Sąd ze stanowiskiem skarżącego, że nie jest dopuszczalne, aby z ogólnej właściwości organów gminy w zakresie władztwa planistycznego wywodzić uprawnienie organu uchwałodawczego prowadzące – poprzez ustanowienie postanowień planu miejscowego – do ograniczeń w wykonywaniu własności nieruchomości objętych planem poprzez ograniczenie liczby lokali mieszkalnych w odniesieniu do zabudowy jednorodzinnej. Organ gminy jest związany granicami przedmiotowymi zakresu planu miejscowego, wyznaczonymi przez ustawę, co oznacza, że samodzielnie może określać treść regulacji objętej planem w zakresie określonym w art. 15 u.p.z.p. W świetle analizy przepisów odnoszących się do treści miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego uzasadnione jest twierdzenie, że kształtowanie intensywności zabudowy może odbywać się poprzez określenie zasad kształtowania formy budynku, proporcji i kształtu bryły budynku, odległości między budynkami, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, reglamentowanie ilości kondygnacji, określenie poziomu posadowienia parteru, wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalną liczbę miejsc do parkowania oraz linie zabudowy. Poprzez określenie funkcji organ gminy może decydować o przeznaczeniu obiektów budowlanych na funkcje mieszkalne, usługowe, produkcyjne czy inne. Na pewno nie wynika z przepisów, aby rada gminy miała kompetencje do określania liczby lokali mieszkalnych czy lokali usługowych, jeśli dopuszcza zabudowę mieszkalno-usługową. Rada może oczywiście decydować o intensywności zabudowy, ale nie poprzez ograniczanie liczby lokali w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, skoro definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego jest jednoznaczna i ma rangę ustawową, gdyż znajduje się w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2017 r. poz. 1332).“
Czy w blizniaku z lat 70 w ktorym dokonano nadbudowy na podstawie pozwolenia z 2018 Roku , w projekcie jest mowa ze projektowany do nadbudowy budynek mieszkalny jest budynkiem w zabudowie blizniaczej o kondygnacji podziemnej,parteru,pietra I projektowanego poddasza uzytkowego o funkcji mieszkalnej z zachowaniem funkcji mieszkalnej calego budynku jak jeden local mieszkalny. Ile w takim budynku mozna wydzielic odrebnych lokali?Dawa czy tez wiecej?
Panie Krzysztofie, a co jeśli MPZP mówi, że 1 lokal mieszkalny może przypadać na min 1000m2 działki. Co jeśli posiada się właśnie taką działkę (a rozmiar działki wynoszący 1000m2 jest dopuszczalny przez MPZP). W pewnym sensie ten zapis ogranicza liczbę lokali, ale nie wprost – nie mówi, że budynek może mieć 1 lokal, a jedynie, że można mieć 2 lokale, ale jeśli posiada się działkę 1000m2.
Czy sądzi Pan, że ten zapis również jest niezgodny z prawem (np w kontekście przywołanego WSA W Gdańsku Z 13 Czerwca 2018 R., II SA/Gd 223/18) ?
Dzień dobry,
Niewykluczone, że takie postanowienie mpzp ograniczałoby w nadmierny i nieuzasadniony sposób zabudowę jednorodzinną na dziełce, a przez to było nieważne. Należałoby jednak zapoznać się dokładnie z treścią całego planu.
Pozdrawiam.