Legalizacja samowoli budowlanej 2019

Duże emocje i oczekiwania rozbudziła zapowiedziana kilka miesięcy temu zmiana prawa budowlanego dotycząca uproszczonej legalizacji obiektów budowlanych wybudowanych niezgodnie z prawem. Z dotychczasowych wypowiedzi Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju wynika, że nowa procedura będzie dotyczyć obiektów starszych niż 20 lat, którymi dotychczas nie interesował się nadzór budowlanych i których stan techniczny pozwala na ich bezpieczną eksploatację. Nadal jednak nie znamy szczegółów planowanych zmian – Ministerstwo nie opublikowało jeszcze projektu ustawy. Z pewnością na wprowadzenie nowych przepisów oczekuje bardzo wiele osób – szacuje się, że ułatwienia legalizacji samowoli budowlanych mogłoby dotyczyć około 500 tys. obiektów. Przed laty, kiedy legalizacja budynków nie była tak restrykcyjna i nie wiązała się z wysokimi opłatami legalizacyjnymi, wielu inwestorów wolało działać bez pozwolenia, a dopiero później w razie potrzeby martwić się jego legalizacją.

Dopóki jednak zapowiadane zmiany nie wejdą w życie, wszystkie samowole budowlane obowiązują przepisy ustawy Prawo budowlane z 1994 r. (dla obiektów powstałych po 1995 r.) oraz ustawy Prawo budowlane z 1974 r. (dla obiektów powstałych przed 1995 r.). W latach wcześniejszych istniały oczywiście inne akty prawne regulujące kwestię samowoli budowlanej (Rozporządzenie Prezydenta RP z 1928 r. oraz ustawa Prawo budowlane z 1961 r.), ale obecnie nie mają one znaczenia prawnego dla istniejących, a wybudowanych nielegalnie obiektów.

Niezależnie jednak o jakim okresie mówimy prawo zawsze starało się przeciwdziałać i zwalczać zjawisko samowoli budowlanej, ale na przestrzeni lat działania te były zróżnicowane. Kluczową sprawą dla właścicieli obiektów wybudowanych bez zezwolenia jest więc ustalenie kiedy zakończono budowę, bowiem od tego zależy to które przepisy zastosujemy. Jeśli zakończenie budowy nastąpiło przed 1 stycznia 1995 r. to stosujemy przepisy ustawy z 1974 r., a jeśli później to zastosowanie mają przepisy ustawy z 1994 r.

Ustawa z 1974 r. nakazywała rozbiórkę obiektu powstałego bez wymaganego pozwolenia na budowę tylko w ostateczności, tj. w sytuacji kiedy obiekt narusza przepisy planowania przestrzennego lub stanowi niebezpieczeństwo dla ludzi i mienia. Jeśli więc zgodnie z przepisami planistycznymi dany obiekt mógł istnieć w danym miejscu i był bezpieczny dla otoczenia to rozbiórki nie było, a obiekt podlegał legalizacji. Nie wiązały się z tym żadne dodatkowe opłaty, dlatego wielu inwestorów wybierało właśnie taką nielegalną drogę realizacji inwestycji.

Aby ukrócić proceder samowoli budowlanych ustawą z 1994 r. wprowadzono bardzo restrykcyjne przepisy – obiekt budowlany wybudowany bez wymaganego zezwolenia podlegał rozbiórce (nawet jeśli był zgodny z przepisami planistycznymi), chyba że od jego wybudowania upłynęło co najmniej 5 lat. Po tym czasie, można było wystąpić o pozwolenie na użytkowanie obiektu i pozytywna decyzja organu wykluczała rozbiórkę. 11 lipca 1997 dodano natomiast drugi (obok upływu 5 lat) warunek, że obiekt ma być zgodny z przepisami planowania przestrzennego, w szczególności z planem miejscowym. Wtedy obiekt taki mógł zostać dopuszczony do użytkowania i nie podlegać rozbiórce.

Przyjęte rozwiązanie było krytykowane jako nadmiernie restrykcyjne, ale przede wszystkim jako nieracjonalne i nieuzasadnione ekonomicznie (sprowadzało się to bowiem do tego, że w przypadku obiektów nie naruszających przepisów planistycznych i technicznych inwestor musiał najpierw rozebrać obiekt, a następnie uzyskać pozwolenie na budowę  i wybudować taki sam obiekt).

Ta krytyka doprowadziła w końcu do zmiany przepisów. Od 11 lipca 2003 r. jeśli obiekt został wybudowany bez zezwolenia, lecz jest zgodny z przepisami planistycznymi i przepisami budowlano-technicznymi, to można dokonać jego legalizacji, bez konieczności rozbiórki, niezależnie od tego czy upłynął okres 5 lat od wybudowania obiektu (jak stanowiły poprzednio obowiązujące przepisy). Wprowadzono natomiast inne obostrzenie – opłatę legalizacyjną uzależnioną od kategorii obiektu (przykładowo dla domu jednorodzinnego to kwota 50 tys. zł.). Jednocześnie z przepisów przejściowych wynikało, że zmienione przepisy mają zastosowanie, również do obiektów wybudowanych przed 11 lipca 2003 r., a więc że również wymagana jest opłata legalizacyjna (mimo że wcześniejsze przepisy takiej opłaty nie przewidywały). Pogarszało to sytuacje właścicieli nielegalnych obiektów powstałych przed 11 lipca 2003 r., którzy chcieliby je zalegalizować. Zakwestionował to Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 18 października 2006 r., co znalazło odzwierciedlenie w kolejnej zmianie przepisów w 2007 r., zgodnie z którą jeśli obiekt został wybudowany bez wymaganego pozwolenia (zgłoszenia lub pomimo wniesienia przez organ sprzeciwu) po 31 grudnia 1994 r., a przed 11 lipca 1998 r., i przed 11 lipca 2003 r. nadzór budowlany nie wszczął postępowania, przepisów art. 48–49b ustawy z 11 lipca 2003 r. nie stosuje się (tym samym właściciele mogli uniknąć opłaty legalizacyjnej).

Jak widać w przypadku legalizacji obiektów budowlanych najistotniejsze jest ustalenie kiedy zakończono budowę i tym samym jakie przepisy będą miały zastosowanie. Jeśli możemy skorzystać z korzystniejszego sposobu legalizacji to kluczowe będzie wykazanie przed organem nadzoru budowlanego daty zakończenia budowy za pomocą różnych środków dowodowych (np. rachunki, faktury, umowy z okresu budowy, zeznania świadków, dokumenty znajdujące się w zasobach i archiwach organów).

Warto pamiętać, że obecnie prowadzone są prace nad wprowadzeniem zmian w prawie budowlanym, które m.in. mają ujednolicić postępowanie legalizacyjne dotyczące obiektów wybudowanych bez pozwolenia na budowę i niektórych bez zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu (obecnie art. 48 Prawa budowlanego) oraz pozostałych obiektów wybudowanych bez zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu.