Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana potocznie ustawą deweloperską, nakłada na deweloperów wiele rygorystycznych warunków i obowiązków. Zaliczają się do nich m.in. szerokie obowiązki informacyjne wobec klienta co do planowanej inwestycji, szczegółowe uregulowanie kwestii odbioru lokalu, odstąpienia od umowy czy wreszcie konieczność utworzenia rachunku powierniczego, na który dokonywane są wpłaty należności za lokal. To wszystko ma na celu w możliwie najwyższym stopniu chronić nabywcę, który podpisuje umowę i przekazuje deweloperowi środki pieniężne często jeszcze na etapie przysłowiowej “dziury w ziemi”. Zdarza się, że nałożone ustawowo obowiązki stanowią trudną do pokonania barierę dla początkujących deweloperów lub osób, który zamierzają zrealizować małą inwestycję (obejmującą kilka domów lub lokali).
Deweloperzy tacy nie chcąc rezygnować ze swoich planów starają się w jakiś sposób ominąć przepisy ustawy deweloperskiej. Jak to robią? Najczęściej proponując klientom zawarcie umowy rezerwacyjnej, zamiast deweloperskiej. Zgodnie z definicją ustawową umowa deweloperska obejmuje zobowiązanie do wybudowania lokalu lub domu oraz przeniesienia prawa własności tego lokalu (po jego wyodrębnieniu) lub domu na nabywcę. Jeśli więc umowa zawierana z deweloperem takie postanowienia obejmuje to wchodzimy w zakres ustawy deweloperskiej i wymogów wynikających z tej ustawy. Dlatego deweloperzy oferują klientom jedynie umowę rezerwacyjną, na podstawie której zobowiązują się tylko do tego, że nie będą oferować w sprzedaży powstającego lokalu lub domu innym podmiotom, tzn. że przez określony czas lokal lub dom będą zarezerwowane dla klienta. Oczywiście umowy rezerwacyjne są powszechnie zawierane z deweloperami, ale zwykle poprzedzają one zawarcie umowy deweloperskiej. Od chwili znalezienia wymarzonego lokum, do momentu podpisania umowy deweloperskiej i załatwienia formalności (np. kredytowych) rezerwujemy sobie lokum na niedługi czas (zwykle kilku dni lub tygodni) za stosunkowo niewielką opłatę (np. 5-10 tys. zł). W sytuacji jednak kiedy deweloper chce uniknąć stosowanie przepisów ustawy deweloperskiej i z góry zakłada, że do czasu zawarcia umowy sprzedaży nie zostanie zawarta żadna umowa deweloperska to umowa rezerwacyjna stanowić ma jedyną umowę dla stron, która będzie regulować prawa i obowiązki Stron. Umowa rezerwacyjna w takim przypadku oferowana przez dewelopera jest oczywiście dużo mniej rozbudowana od umowy deweloperskiej, nie zawiera jednoznacznego zobowiązania dewelopera do wybudowania lokalu/domu i przeniesienia jego własności, nie zawiera wymaganego w przypadku umowy deweloperskiej integralnego i wiążącego prospektu informacyjnego zawierającego najważniejsze informacji o planowanej inwestycji, lokalu czy standardzie wykończenia, jest zawierana w zwykłej formie pisemnej, a nie aktu notarialnego i nie określa szeregu szczególnych obowiązków dewelopera, jak ma to miejsce w przypadku umowy deweloperskiej. Jednocześnie skoro inwestycja w znacznej mierze jest zwykle finansowana ze środków klientów to taka umowa rezerwacyjna zobowiązuje klienta do wpłacenia znacznej części ceny lokalu lub domu, a czasem nawet całości ceny (a nie tylko niewielkiego procentu ceny, jak ma to miejsce w przypadku standardowej umowy rezerwacyjnej poprzedzającej umowę deweloperską).
W oparciu o taką specyficzną umowę rezerwacyjną z jednej strony przekazujemy deweloperowi znaczne środki pieniężne, nierzadko oszczędności naszego życia, a z drugiej jesteśmy bardzo słabo chronieni jeśli pojawiłyby się jakiekolwiek problemy z inwestycją lub deweloperem. Pieniądze trafiają bezpośrednio do dewelopera, brak jest bowiem bankowych rachunków powierniczych i nadzoru inwestycji ze strony banku. Ponadto nie możemy domagać się sądownie zawarcia umowy sprzedaży lokalu lub domu (nawet jeśli inwestycja powstanie to nie zmusimy dewelopera do zawarcia umowy, a jedynie będziemy mogli domagać się zwrotu wpłaconej ceny i ewentualnie odszkodowania). Wreszcie nie przysługują nam prawa i obowiązki wynikające z ustawy deweloperskiej w zakresie odbioru lokalu czy odstąpienia od umowy.
Czy jednak w sytuacji kiedy znaleźliśmy odpowiadający nam lokal lub dom, a deweloper działając na granicy prawa (nie zawsze ze złej woli) nie chce podpisać z nami umowy deweloperskiej, a proponuje wyłącznie umowę rezerwacyjną to musimy zawsze zrezygnować? Niekoniecznie, aczkolwiek należy podejść to takiej transakcji w sposób maksymalnie ostrożny i jeśli cokolwiek wzbudzi nasze podejrzenia lub mamy jakiekolwiek obawy co do intencji dewelopera należy się wycofać. Kluczowe jest także zabezpieczenie naszych interesów w maksymalny sposób, na jaki pozwala nam zawarcie zwykłej umowy rezerwacyjnej. Oto kilka podstawowych kwestii, o których należy pamiętać.
1. Sprawdź dewelopera w publicznych rejestrach (CEIDG lub KRS), zobacz jakie informacje pojawiają się o nim w Internecie. Czy widnieją jakieś informacje o problemach finansowych, długach, postępowaniach egzekucyjnych? Czy deweloper zrealizował już jakąś inwestycje? Czy rzetelnie składa sprawozdania finansowe? Wypytaj dewelopera o wszystko co budzi Twoje obawy.
2. Upewnij się, że deweloper otrzymał ostateczne pozwolenie na realizację inwestycji, a więc czy ma prawo realizować inwestycję w takim kształcie jakiego oczekujesz i jakiego się spodziewasz.
3. Ustal dokładnie w umowie charakterystykę i standard powstającego lokalu/domu. (metraż, standard wykończenia, układ pomieszczeń itp.). Poproś dewelopera o przedstawienie projektu budowlanego. Zapoznaj się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dowiedz się, czy w okolicy nie są planowane uciążliwe inwestycje.
4. Ustal w umowie w jakim terminie ma zostać zakończona budowa i kiedy dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży lokalu/domu.
5. Określ w umowie dokładnie kiedy możesz odstąpić od umowy (jeśli deweloper nie wywiązuje się z obowiązków, przekracza terminy itp.).
6. Zapewnij sobie w umowie prawo do naliczania kar umownych, aby na wypadek zaniedbań dewelopera móc odzyskać nie tylko wpłacone mu środki, ale też dodatkowe należności odszkodowawcze.
7. Wreszcie najważniejsza kwestia przy tego typu umowie – w sposób maksymalny zapewnij bezpieczeństwo środków pieniężnych przekazywanych deweloperowi. Nie zgadzaj się w umowie na przekazywanie środków bez żadnego zabezpieczenia ze strony dewelopera. Najlepiej aby było to zabezpieczenie w postaci hipoteki, a jeśli to niemożliwe to np. w formie aktu notarialnemu poddania się egzekucji, weksla, poręczenia, gwarancji itp. Oczywiście żadne zabezpieczenie (z wyjątkiem hipoteki czy gwarancji) nie daje pewności, że w razie kłopotów odzyskasz wpłacone kwoty, ryzyko takie zawsze istnieje szczególnie patrząc na nikłą skuteczność egzekucji w Polsce, ale zawsze warto dać sobie szanse na łatwiejszą i szybszą możliwość dochodzenia swoich roszczeń.
