Najem prywatny a opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności

Jesteś właścicielem mieszkania i wynajmujesz je prywatnie? Prawdopodobnie zapłacisz więcej za przekształcenie użytkowania wieczystego  w prawo własności. Urzędnicy traktują Cię bowiem w takiej sytuacji jak przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą, a Twoją nieruchomość jako przedmiot tej działalności i to nawet jeśli wynajmujesz tylko jeden lokal, nie masz zarejestrowanej działalności, o najem ma dla Ciebie charakter ściśle prywatny.

Z początkiem 2019 r. ustawowo zlikwidowano użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi jedno i wielorodzinnymi. Użytkownicy wieczyści takich gruntów stają się ich właścicielami, co zrywa z tą dziś już archaiczną instytucją. W skrócie użytkownik wieczysty korzystał z gruntu lub udziału w gruncie niemal jak właściciel, ale musiał ponosić każdego roku opłatę z tego tytułu. Choć więc ceny użytkowania wieczystego były praktycznie takie same jak prawa własności to dodatkowo użytkownik wieczysty ponosił dodatkowe koszty przez nieograniczony czas.

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nie oznacza jednak, że od razu znikają wszelkie koszty dotychczasowego użytkowania – za przekształcenie przyjdzie nam niestety zapłacić.  Opłata jest równa opłacie z tytułu użytkowania wieczystego – 1 % wartości gruntu – i jest wnoszona przez 20 lat, jednak przy jednorazowej spłacie za cały okres z góry możemy liczyć nawet na 60 % bonifikatę.

Takie warunki dotyczą jednak tylko nieruchomości, które nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W innym przypadku przedsiębiorca będzie musiał ponosić opłatę – 1 % wartości gruntu – przez 99 lat. Co więcej w przypadku garaży lub miejsc postojowych związanych z działalnością gospodarczą stawka opłaty wynosi aż 3 proc. wartości gruntu, ale wnosi się ją przez krótszy okres 33 lat. Tak czy inaczej w razie uznania, że nieruchomość jest wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej ostateczny koszt przekształcenia jest niemal 5-krotnie wyższy (wnoszenie opłat na korzystniejszych warunkach będzie traktowane jako pomoc publiczna i wymaga stosownego wniosku i spełnienia odpowiednich warunków).

Jeden z klientów Kancelarii otrzymał niedawno zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności dotyczące udziałów związanych z mieszkaniem oraz miejscem postojowym. Jakież było jego zaskoczenie kiedy dowiedział się z zaświadczenia, że musi ponosić opłatę za przekształcenie przez aż 99 lat (a nie 20), a za miejsce postojowe przez 33 lata w wyższej stawce 3% rocznie. Zapłaci więc w konsekwencji kilkadziesiąt tysięcy więcej. Wynajmuje tylko jedno mieszkanie członkowi rodziny i w związku z tym został uznany za przedsiębiorcę, który wykorzystuje lokal do prowadzenia działalności gospodarczej.

Niestety urzędnicy rozumieją przepisy ustawy (ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów) w sposób niekorzystny dla właścicieli oddających swoje mieszkania i domy w najem. Ustawa ta wprawdzie odwołuje się do pojęcia działalności gospodarczej określonego w ustawie Prawo przedsiębiorców, zgodnie z którą jest to działalność prowadzona we własnym imieniu, ciągła, zorganizowana o charakterze zarobkowym (prywatny najem jednego mieszkania mógłby więc nie podpaść pod tę definicję) to jednocześnie nakazuje uwzględniać przepisy dotyczące pomocy publicznej. A te odwołują się już do przepisów unijnych, które definiują przedsiębiorcę w sposób maksymalnie szeroki. Jeśli jakaś działalność jest nastawiona na zysk to niezależnie czy jest oficjalnie zarejestrowana, formalnie zorganizowana czy prowadzona jednostkowo i na niewielką skalę uznawana jest za działalność gospodarczą.

Takie rozumienie pojęcia przedsiębiorcy przyjęli tez urzędnicy i uważają, że wynajem lokalu mieszkalnego oznacza, że służy ono w działalności gospodarczej. Krótszy termin wnoszenia opłat i bonifikaty tym samym nie przysługują, a taki wynajmujący musi ewentualnie wnioskować o udzielenie pomocy publicznej jeśli chce ponosić opłaty na preferencyjnych warunkach.

Oczywiście urzędnicy nie zawsze wiedzą, czy nieruchomość jest wynajmowana I mają tez ograniczone możliwości kontroli). Wymagają zwykle tylko złożenia oświadczenia, iż nieruchomość nie służy w działalności gospodarczej, co pewnie wydawać się będzie oczywiste dla wielu osób prywatnie wynajmujących 1 czy 2 lokale. Niestety jeśli organ ustalił, że nieruchomość jest wynajmowana to będziemy albo musieli wnosić opłatę przez dłuższy okres albo starać się o przyznanie pomocy publicznej na podstawie odrębnych przepisów.

Na razie sprawa klienta Kancelarii jest na etapie odwołania. Przekonujemy organ odwoławczy (i według mnie są ku temu solidne podstawy), że taki prywatny najem, wyłącznie jednego lokalu nie może być traktowany jako działalność gospodarcza i nie powinien wiązać się z wyższymi kosztami przekształcenia. Mam nadzieję, że uda się poinformować niedługo o sukcesie w tej sprawie.