W ostatnich tygodniach bardzo często otrzymywaliśmy pytania o wykonywanie umów najmu lokali w okresie koronawirusa. Czy w dalszym ciągu najemca musi płacić czynsz? Czy najemca może skutecznie uchylać się od zapłaty? Czy najemca może wypowiedzieć umowę? Jakie prawa przysługują najemcy, a jakie wynajmującemu w obecnej sytuacji epidemicznej i obowiązującym stanie prawnym?
Przepisy tak zwanej tarczy antykryzysowej (ustawa z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych) wprowadziła od 1 kwietnia 2020 r. szereg rozwiązań dotyczących najmu lokali w okresie epidemii. Nie oznacza to jednak, że obecna sytuacja epidemiczna pozwala każdemu najemcy uchylać się od zapłaty czynszu czy zerwać umowę najmu.
Na początek najlepiej sprawdzić, czy nasza umowa najmu reguluje taką nadzwyczajną sytuację jaką mamy obecnie, którą można określić mianem siły wyższej (kiedy wykonanie zobowiązania jest niemożliwe z przyczyn wyjątkowych, niezależnych od żadnej ze stron). Najczęściej jednak w przypadku standardowych umów najmu takich postanowień nie będzie, a wówczas pozostaje nam sięgnięcie do obowiązujących przepisów prawa, w tym właśnie przepisów tarczy antykryzysowe
Najem powierzchni w centrach handlowych – najdalej idące udogodnienia przewidziano w ww. ustawie dla najemców powierzchni handlowych w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2. Jeśli najemca nie może prowadzić działalności w takim obiekcie z uwagi na wprowadzone zakazy to w okresie zakazu “wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej”. Oznacza to, że w czasie obowiązywania zakazu prowadzenia danej działalności w obiekcie handlowym najemca nie musi płacić czynszu ani innych opłat, ale też wynajmujący nie ma obowiązku udostępniać lokalu/powierzchni handlowej najemcy. W przepisach przewidziano jednocześnie formę rekompensaty dla wynajmującego za to, że przez pewien czas nie będzie otrzymywał czynszu. Żeby zwolnienie z czynszu było skuteczne najemca w ciągu 3 miesięcy od ustania zakazu musi złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia umowy najmu na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu i dodatkowych 6 miesięcy. Wynajmujący dzięki dłuższej umowie będzie otrzymywał czynsz przez dodatkowy okres. Jeśli jednak najemca nie chce przedłużać umowy najmu i nie skorzysta z prawa do złożenia ww. oświadczenia to będzie musiał pokryć czynsz za okres obowiązywania zakazu działalności.
Najem innych lokali (mieszkalnych i niemieszkalnych)- jeśli chodzi o inne lokale niż powierzchnie w dużych centrach handlowych to tarcza antykryzysowa nie przewiduje (jeśli chodzi o prywatnych wynajmujących) zwolnienia z czynszu lub jego obniżenia. Ustawa wprowadza jedynie następujące regulacje:
- – przedłużenie umowy najmu do 30 czerwca 2020 r. na podstawie oświadczenia najemcy złożonego do czasu upływu obowiązywania umowy (jeśli umowa wygasałaby w okresie pomiędzy 1 kwietnia – 30 czerwca 2020 r.). Ale z tego prawa nie może skorzystać nierzetelny najemca (nieterminowo opłacał czynsz, nieprawidłowo korzystał z lokalu, podnajął lokal bez zgody wynajmującego lub w przypadku lokali mieszkalnych jeśli najemca ma tytuł prawny do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości)
- – zakaz wypowiedzenia umowy najmu i zakaz wypowiedzenia wysokości czynszu do 30 czerwca 2020 r. (ale zakaz nie dotyczy nierzetelnego najemcy, konieczności remontu lub rozbiórki budynku, a w przypadku lokali mieszkalnych także najemcy, który ma tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej lub pobliskiej miejscowości)
- – przedłużenie okresu wypowiedzenia umowy do dnia 30 czerwca 2020 r. na podstawie oświadczenia najemcy jeśli przed 1 kwietnia 2020 r. wynajmujący złożył wypowiedzenie umowy najmu, a rozwiązanie umowy nastąpiłoby w okresie między 1 kwietnia, a 30 czerwca 2020 r. (nie dotyczy to jednak nierzetelnego najemcy lokalu mieszkalnego i najemcy lokalu mieszkalnego posiadającego tytuł prawny do innego lokalu w tej samej miejscowości lub pobliskiej miejscowości).
- Powyższe przepisy dają wprost uprawienia najemcom i dzierżawcom lokali mieszkalnych i usługowych oraz powierzchni handlowych. Jeśli naszej umowy nie obejmują regulacje tarczy antykryzysowej lub zależy nam na innych rozwiązaniach (np. obniżenie czynszu lub zerwanie umowy), a rozmowy z drugą stroną nie odnoszą skutku to pozostaje nam powołanie się na przepisy Kodeksu cywilnego, które mogłyby mieć zastosowanie w okresie epidemii. Możemy przede wszystkim przywołać dwa artykuły Kodeksu cywilnego
art. 357(1) Kodeksu cywilnego – tzw. klauzula rebus sic stantibus.
Zgodnie tym przepisem sąd na żądanie strony może zmienić zobowiązanie 9np. obniżyć czynsz) lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy jeśli wystąpiła:
– nadzwyczajna zmiana stosunków oraz
- – spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami lub groziłoby jednej ze stron rażącą stratą oraz
- – strony nie przewidywały takiej sytuacji przy zawarciu umowy
Wykazanie zaistnienia wszystkich powyższych przesłanek należy do strony, która domaga się modyfikacji umowy. Konieczne w tym przypadku jest postępowanie sądowe, w którym sąd ustali, czy zmiana lub rozwiązanie umowy najmu jest uzasadnione.
art. 495 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeśli jedno ze świadczeń stało się niemożliwe w całości lub częściowo, za co żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności to druga strona nie może żądać spełnienia świadczenia wzajemnego (w całości lub w części). Jeśli więc przyjmiemy, że np. w okresie obowiązywania określonych zakazów i obostrzeń związanych z koronawirusem korzystanie z lokalu przez najemcę w normalny sposób, zgodny z przeznaczeniem jest niemożliwe to jednocześnie wynajmujący nie ma prawa domagać się czynszu za ten okres.
O ile jednak przepisy tzw. tarczy antykryzysowej wprost odnoszą się do obowiązywania umów najmu i kwestii płatności czynszu tak ww. regulacje Kodeksu cywilnego dotyczą ogólnie różnych stosunków i umów cywilnoprawnych i podlegają szerokiej interpretacji. Dlatego jeśli strony nie dojdą do porozumienia co do rozwiązania umowy lub obniżenia lub zawieszenia czynszu to kwestię tę będzie musiał ostatecznie rozstrzygnąć sąd. Przez długi czas strony pozostaną więc w niepewności, czy przyjęta przez nich argumentacja jest prawidłowa i w ostateczności może się przykładowo okazać, że najemca nie miał prawa wstrzymywać się z zapłatą czynszu, (i będzie musiał zwrócić należności z odsetkami) a wynajmujący miał prawo rozwiązać umowę z powodu braku zapłaty czynszu. Lub tez odwrotnie, sąd może orzec, że to najemca miał rację, a wynajmujący bezzasadnie domagał się zapłaty od najemcy i nie miał podstaw do rozwiązania umowy (co z kolei może wiązać się np. z naliczeniem kar umownych przez najemcę).
W pierwszej kolejności warto więc podjąć rozmowy i negocjacje z drugą stroną, aby wypracować rozwiązanie, które będzie do zaakceptowania przez obie strony i umożliwi równomierne rozłożenie ujemnych skutków obecnej, trudnej dla niemal wszystkich podmiotów gospodarczych sytuacji. W ostateczności, jeśli rozmowy nie przyniosą efektu, a strony nie dojdą do porozumienia należy nadać naszym działaniom solidne podstawy prawne, aby mieć szansę na korzystne rozstrzygnięcie w razie ewentualnego postępowania sądowego. Nie wystarczy bowiem powołać się na istnienie stanu epidemicznego, ale należy dokładnie wyjaśnić i wykazać w jaki dokładnie sposób koronawirus, konkretnie w naszym przypadku, wpłynął na naszą działalność i na możliwość realizowania umowy najmu.
