Od pierwszego stycznia 2020 r. weszły w życie zmienione przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zmienia się definicja tzw. “małych” wspólnot mieszkaniowych. Do tej pory jeśli w nieruchomości mieliśmy łącznie nie więcej niż 7 lokali samodzielnych to nie miały zastosowania przepisy ustawy o własności lokali, a zarządzanie nieruchomością i podejmowanie decyzji przez właścicieli poszczególnych lokali opierało się na ogólnych przepisach Kodeksu cywilnego. Oznaczało to, że taka wspólnota nie miała żadnej formy organizacyjnej, nie miała zarządu, procedury przyjmowania uchwał, organizacji zebrań właścicieli itp. W przypadku takich “małych” wspólnot to wszyscy właściciele lokali podejmowali decyzje działając w oparciu o swoje własne uzgodnienia i bez sformalizowanych procedur.
Głównym problemem jaki pojawiał się przy funkcjonowaniu takich nieruchomości było zgodne podejmowanie decyzji. Wszystkie bowiem czynności dotyczące wspólnej nieruchomości, a przekraczającej zwykły zarząd (a więc wszystkie poważniejsze decyzje) wymagały jednomyślnej zgody wszystkich właścicieli lokali. Utrudniało to dbanie o wspólną nieruchomość kiedy niektórzy z właścicieli nie zgadzali się na remonty, inwestycje itd. Wspólnota taka nie ma również osobnego organu reprezentacji, co oznacza, że umowy dotyczące nieruchomości musza być zawierane przez wszystkich właścicieli działających łącznie.
Te problemy w zarządzaniu “małymi” wspólnotami zostały dostrzeżone. Zgodnie z nowelizacją “mała” wspólnota będzie występować tylko w przypadku nieruchomości, w których liczba samodzielnych lokali nie przekracza 3 (nowe brzmienie art. 19 ustawy o własności lokali). Wszystkie więc nieruchomości gdzie występuje od czterech do siedmiu lokali samodzielnych również zostaną objęte ustawą o własności lokali. Oznacza to przede wszystkim, że:
– decyzje właścicieli będą podejmowane w formie uchwał przyjmowanych większością głosów liczonych od wielkości udziału w nieruchomości wspólnej,
– nieruchomością wspólną będzie zarządzał osobny organ zarząd wspólnoty (wybrany spośród właścicieli lub spoza ich grona) lub profesjonalny podmiot zewnętrzny wybrany przez właścicieli,
– wszelkie rozliczenia finansowe dotyczące nieruchomości będą dokonywane za pośrednictwem rachunku bankowego,
– zarząd lub zarządca będzie składał coroczne sprawozdanie z działalności
– każdego roku będzie musiał być opracowany i uchwalony plan gospodarczy dotyczący zarządu i kosztów utrzymania nieruchomości
– zwoływane będą zebrania właścicieli co najmniej raz w roku
W założeniu więc funkcjonowanie nieruchomości również o mniejszej liczbie lokali (od 3 do 7) ma być bardziej przejrzyste, sprawniejsze i sformalizowane. To jednak tylko teoria. W praktyce jednak samo stosowanie przepisów ustawy o własności lokali nie gwarantuje, że nieruchomości będą zarządzane sprawnie i efektywnie, co niestety potwierdza sposób administrowania wielu “dużych” wspólnot w Polsce.
